Présentation résumée de l’entretien avec Christophe Bousquet
Directeur d’Azur Réalisation – Promoteur Immobilier (Alpes-Maritimes & Var Est)
Contexte et enjeux
L’entretien met en lumière les réalités du métier de promoteur immobilier dans un contexte de crise du logement, où la construction neuve est fortement ralentie par une série de blocages administratifs, réglementaires, politiques et économiques.
Christophe Bousquet y expose de manière concrète les difficultés structurelles rencontrées sur le terrain, tout en proposant des pistes d’amélioration pragmatiques, ancrées dans l’expérience d’un acteur de proximité.
Les principales étapes d’un projet de promotion immobilière
La prospection foncière
- Recherche de terrains par démarchage direct, appels d’offres communaux ou intermédiaires (notaires, agents immobiliers).
- Forte concurrence entre promoteurs, qui alimente la hausse des prix du foncier.
L’étude de faisabilité et l’obtention du permis de construire
- Travail de conception avec les architectes.
- Blocages fréquents dus à des interventions politiques tardives, souvent contraires aux règles définies dans les PLU (Plans Locaux d’Urbanisme).
- Influence excessive des Architectes des Bâtiments de France (ABF) qui, même hors périmètres protégés, imposent des contraintes excessives.
Le suivi de chantier et la gestion financière
- Pilotage par une maîtrise d’œuvre externalisée.
- Respect d’une enveloppe budgétaire de plus en plus contrainte par l’explosion des coûts des matériaux et des normes environnementales successives.
La commercialisation
- Souvent confiée à des professionnels de la vente, en fonction des spécificités du programme.
Les blocages identifiés
1. L’instabilité réglementaire et les injonctions contradictoires
- Les PLU définissent des règles, mais elles sont fréquemment contredites par des décisions politiques locales.
- Les élus cèdent sous la pression des riverains, au détriment de la cohérence de l’aménagement territorial.
- Les recours abusifs retardent les projets ou les rendent impossibles.
2. L’absence de vision stratégique d’aménagement
- Trop peu de maires ont une vision cohérente à long terme de l’aménagement de leur commune.
- Il manque une approche intégrée associant logement, emploi, mobilités et équipements publics.
- La décentralisation a fragmenté la prise de décision, créant une superposition d’intervenants sans coordination efficace (communes, intercommunalités, métropoles).
3. L’image dégradée de la construction
- La stigmatisation de l’acte de construire par certains discours politiques (loi ZAN, artificialisation nette) alimente la défiance des citoyens.
- Le gouvernement a envoyé des signaux négatifs sur la construction, contribuant à la multiplication des recours et au blocage local de nombreux projets.
Les propositions et leviers d’amélioration
1. Clarifier et stabiliser les règles d’urbanisme
- Imposer une cohérence stricte entre les PLU et les décisions politiques locales.
- Supprimer les marges d’interprétation qui créent de l’insécurité juridique.
2. Redonner aux élus locaux une vision stratégique
- Former les élus à l’aménagement durable.
- Encourager les commissions d’urbanisme permanentes, associant élus, promoteurs, architectes et citoyens pour anticiper les projets au lieu de les subir.
3. Réconcilier les citoyens avec la construction
- Porter un discours positif sur la construction neuve, en valorisant ses bénéfices environnementaux (récupération des eaux pluviales, performance énergétique, végétalisation, etc.).
- Insister sur son rôle essentiel dans la réponse aux besoins sociaux (logement des actifs, des jeunes, des seniors).
4. Simplifier la fiscalité locale pour les communes bâtisseuses
- Mieux redistribuer les taxes d’aménagement et la TVA vers les communes qui construisent.
- Encourager les modèles de leasing immobilier ou de foncier public, permettant de dissocier propriété du sol et occupation du logement.
Conclusion
Cet entretien illustre une opposition croissante entre une volonté politique de limiter la construction et la réalité des besoins en logements accessibles.
Il en ressort que la solution ne peut venir que d’une réconciliation entre la politique d’aménagement du territoire, la planification écologique et la réponse sociale à la crise du logement, dans une approche territorialisée, concertée et pragmatique.
