I. Une pénurie structurelle dans un marché verrouillé
En France, une part croissante de nos concitoyens éprouve des difficultés majeures à se loger dans la ville ou le quartier de leur choix. Cette tension ne touche pas uniquement les plus précaires : elle affecte désormais les classes moyennes, les jeunes actifs, les familles monoparentales et les travailleurs indépendants. Plusieurs facteurs concourent à cette situation :
- La contraction de l’offre locative, conséquence directe d’une moindre rotation des locataires. Ces derniers, ne trouvant pas mieux ailleurs – en raison de la même pénurie –, renoncent à déménager, même lorsque des opportunités professionnelles se présentent. Cette immobilité résidentielle freine la mobilité de l’emploi.
- La baisse de l’accession à la propriété, alimentée par la hausse des taux d’intérêt et les restrictions d’accès au crédit, retient durablement dans le parc locatif des ménages qui, dans un autre contexte, auraient acheté un bien.
- Le retrait croissant des bailleurs particuliers, découragés par la complexité des procédures, la fiscalité peu incitative, et surtout la crainte des impayés et des recours judiciaires longs, coûteux et incertains.
Ainsi, des dizaines de milliers de logements demeurent vacants, non pas faute de demande, mais par défiance à l’égard d’un système jugé déséquilibré.
II. Une tentative de Garantie Universelle Locative depuis 2014 !
L’idée d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) fait son retour. Portée initialement par la loi ALUR votée en 2014, cette mesure n’a jamais été mise en œuvre, freinée par des blocages administratifs, budgétaires et politiques.
Aujourd’hui, face à l’aggravation de la crise du logement, elle revient au centre du débat. Inscrite dans le budget censuré du gouvernement Barnier.
Remise au gout du jour en mai 2025 enrichie de nouveaux dispositifs et d’une réflexion plus aboutie sur les conditions de sa mise en œuvre.
III. Recréer la confiance sans nuire à la dignité
Dans un marché locatif sain, la relation entre propriétaire et locataire devrait être fondée sur la confiance réciproque. Or, aujourd’hui, l’acte de louer est souvent un exercice de défiance.
- Pour le propriétaire, c’est un risque juridique et économique : impayés de loyers, procédures d’expulsion interminables, insécurité juridique permanente. Dès lors, seuls les « meilleurs dossiers » sont retenus, et, en l’absence de candidats premium, beaucoup préfèrent ne pas louer du tout.
- Pour le locataire, c’est un parcours humiliant, marqué par l’hyper-exposition de sa situation personnelle et financière, des refus souvent non expliqués, et un sentiment croissant d’infériorité. Chaque refus nourrit frustration, ressentiment et désengagement vis-à-vis du système.
Cette situation est indigne d’un pays moderne. Elle crée une double angoisse sociale – chez le bailleur comme chez le locataire – qui empêche la fluidité naturelle du marché locatif.
III. Une solution simple : une intermédiation financière publique discrète et efficace
Nous proposons une réforme sobre mais radicale : intermédier la relation locative par l’État, sans interférer dans le droit de propriété ni imposer une gestion bureaucratique.
1. Universaliser la garantie Visale+ comme GLU.
Le dispositif Visale, aujourd’hui limité aux jeunes et aux salariés modestes, doit devenir universel. Nous proposons :
- De l’ouvrir à tous les salariés, sans condition d’âge ou de revenu ;
- D’y intégrer les non-salariés (travailleurs indépendants, étudiants, retraités, demandeurs d’emploi) via un accord global avec les organismes de sécurité sociale, la CAF, les collectivités locales et les représentants des professions non salariées ;
- Éliminer les discriminations indirectes envers les profils atypiques (CDD, freelances, étudiants, retraités) en supprimant l’examen détaillé des dossiers par les bailleurs ou agences.
2. Instaurer le bail numérique triparti
Un bail numérique tripartite est signé entre le locataire, le propriétaire et l’État (via Visale+). Ce bail devient l’instrument central de la relation :
- Il garantit au propriétaire le paiement du loyer sans délai ;
- Il sécurise le locataire contre les ruptures arbitraires de contrat et garantit la confidentialité de son dossier personnel ;
- Il permet une résiliation automatique dans des conditions prédéfinies en cas de défaut de paiement prolongé.
3. Organiser le versement centralisé via le Trésor Public
Le Trésor Public prélève directement le loyer auprès du locataire, en tenant compte des revenus, des aides (APL, CAF…), et des éventuelles modalités de versement du salaire. Le propriétaire reçoit :
- Le loyer net, minoré d’une fiscalité à la source (imposable immédiatement, donc plus lisible) ;
- Un versement mensuel garanti, ou fractionné (hebdomadaire ou bi-hebdomadaire) si le locataire opte pour un salaire versé en plusieurs fois, comme proposé par le député Jean Laussucq. Si le propriétaire a besoin du loyer dans sa totalité en début de mois (paiement du crédit, des charges des taxes foncière mensualisé) l’état joue le rôle d’amortisseur en avançant les 3 autres quarts)
- Intervention directe des services d’assistance de l’état (CAF, service sociaux, France Travail) en cas de difficulté de paiement.
Ce mécanisme neutralise le risque d’impayés, simplifie la fiscalité foncière et favorise la fluidité du marché locatif.
IV. Un marché locatif libéré, mais pas dérégulé
Ce système permet de laisser aux agences immobilières et aux particuliers la liberté de gérer les biens comme ils l’entendent, sans leur faire porter le fardeau du contrôle social et de solvabilité :
- Plus besoin d’examiner les dossiers des locataires à la loupe : la garantie publique suffit.
- Plus de discriminations indirectes liées aux profils atypiques (CDD, freelance, retraité, étudiant étranger…).
- Moins de vacance locative, plus d’investissements privés, un marché plus fluide et plus humain.
VI. Avantages systémiques et externalités positives
Au-delà de la fluidification du marché locatif et de la sécurisation des relations entre bailleurs et locataires, la mise en place d’un bail numérique tripartite garanti par l’État ouvrirait la voie à de nombreux effets vertueux pour l’administration publique, les collectivités locales et l’ensemble du corps social. Voici les avantages supplémentaires que ce système permettrait de générer :
1. Un recensement permanent et automatisé de la population
Le bail numérique, indexé sur des identités fiscales et sociales certifiées, permettrait de disposer, en temps réel, d’une cartographie précise de l’occupation des logements sur l’ensemble du territoire. Ce dispositif constituerait une base dynamique pour :
- La planification territoriale (urbanisme, transport, services publics) ;
- La lutte contre les logements vacants et les sous-occupations ;
- L’identification rapide des populations vulnérables (personnes isolées, seniors, étudiants sans logement stable, etc.).
Il s’agirait, ni plus ni moins, de mettre à jour en continu notre « carte du pays », sans recourir à des campagnes de recensement coûteuses et parfois obsolètes dès leur publication.
2. Une relance maîtrisée de la fiscalité locale
Le retour nécessaire d’une fiscalité locale rénovée – indispensable à l’autonomie financière des collectivités – pourrait s’appuyer sur ce dispositif pour :
- Simuler de manière fine les rendements fiscaux à venir (taxe d’habitation rénovée, contribution à l’entretien des infrastructures, etc.) ;
- Ajuster les assiettes fiscales en fonction de l’usage réel des logements (résidences principales, secondaires, logements vacants ou touristiques) ;
- Réconcilier les citoyens avec la fiscalité, en garantissant sa transparence, son équité et son ancrage local.
3. Un accompagnement social proactif et ciblé
Grâce à la centralisation des flux de paiement et à l’interconnexion avec les organismes sociaux, l’État et les collectivités seraient en mesure de :
- Détecter précocement les situations de fragilité (retards de paiement, ruptures de parcours, accidents de vie) ;
- Proposer des dispositifs d’aide ou de médiation avant que la situation ne dégénère (par exemple via les CCAS ou les plateformes France Travail) ;
- Déployer plus efficacement les politiques de maintien dans le logement, d’insertion ou de relogement prioritaire.
4. Une traçabilité des rénovations et un levier pour la transition énergétique
Le bail numérique pourrait être lié à un passeport numérique du logement, recensant :
- Les diagnostics énergétiques ;
- Les travaux réalisés ou à réaliser ;
- Les aides perçues ou mobilisables.
Ce système constituerait un levier puissant pour :
- Suivre et encadrer les rénovations exigées dans le cadre des politiques climatiques ;
- Prioriser les aides publiques selon l’impact réel ;
- Prévenir les fraudes et assurer la conformité des logements mis en location.
5. Une lutte renforcée contre les abus et les fraudes
Le dispositif contribuerait à limiter les comportements opportunistes et les distorsions de marché :
- Lutte contre la sous-location illégale ou les faux baux de complaisance ;
- Détection des locations abusives ou insalubres ;
- Transparence des loyers, facilitant un encadrement intelligent dans les zones tendues.
6. Un outil de prospective territoriale pour l’État stratège
Enfin, l’agrégation des données issues des baux tripartites permettrait à l’État de disposer d’un observatoire des mobilités résidentielles en temps réel, utile pour :
- Identifier les dynamiques de gentrification, de désertification ou de surconcentration ;
- Adapter les politiques de transport, de santé ou d’éducation aux flux réels de population ;
- Redessiner les équilibres territoriaux avec des données concrètes, loin des approximations actuelles.
Conclusion : Une architecture numérique au service du bien commun pour réconcilier propriétaires et locataires.
Ce dispositif, loin de se limiter à une simple garantie de paiement des loyers, constituerait une infrastructure publique de confiance, au croisement de la politique du logement, de la fiscalité, de la transition énergétique et de la justice sociale. À l’image du rôle joué jadis par le cadastre napoléonien ou par le livret de famille, il offrirait à la République un nouvel outil structurant, garant d’efficacité, d’équité et de souveraineté.
Le défi du logement locatif privé ne se résume ni à une question de subventions, ni à une opposition entre riches et pauvres. Il s’agit d’un enjeu de confiance collective. L’État ne doit pas se substituer aux acteurs, mais garantir les conditions de leur coopération sereine.
En sécurisant le parcours résidentiel sans infantiliser les locataires, et en réconciliant les bailleurs avec la mission de loger leurs concitoyens, nous œuvrons pour une France plus mobile, plus juste, et plus cohérente dans son urbanisme.
