Résumé des propositions – Rapport sur le Logement 2025

Introduction

La France fait face à une crise du logement systémique, fruit de décennies d’échecs des politiques publiques. Dans le locatif privé, la défiance des bailleurs, alimentée par le risque d’impayés et une fiscalité punitive, maintient des dizaines de milliers de logements vacants, tandis que le score de tension locative a grimpé à 4,8 en 2024 (contre 3,35 en 2023, selon LocServices.fr), rendant l’accès au logement ardu. La construction neuve s’effondre, avec seulement 122 000 logements mis en chantier en 2024, loin des 450 000 nécessaires annuellement, freinée par des coûts croissants, des normes strictes et un urbanisme restrictif. Le logement social, quant à lui, est à bout de souffle : avec 5,45 millions de logements en 2024, seuls 85 300 ont été agréés, couvrant à peine 10 % des demandes en Île-de-France. Ce triple échec exacerbe les inégalités, nuit à la mobilité et entrave la transition écologique. Fort de 27 ans d’expertise, Philippe Agnelli et Élysée Conseils proposent une refonte ambitieuse, juste et durable pour redonner au logement sa vocation d’intérêt général.

Voici le PDF complet

Sortir de la Crise du Logement – Propositions – Philippe Agnelli – Elysée Conseils – Rapport Logement 2025

Résumé des Chapitres

Chapitre 1 : La crise du logement locatif privé – Rétablir la confiance, fluidifier le marché

Face à une pénurie structurelle, des logements vacants par défiance et une relation bailleur-locataire tendue, ce chapitre propose :

Intermédiation publique sobre : Universaliser la garantie Visale+ comme Garantie Universelle des Loyers (GUL), instaurer un bail numérique triparti (État, locataire, propriétaire) pour sécuriser et simplifier, et centraliser les versements via le Trésor Public.
Marché libéré mais régulé : Supprimer les discriminations indirectes, encourager la remise en location des logements vacants et relancer l’investissement privé.
Externalités positives : Recensement automatisé de la population, fiscalité locale équitable, suivi énergétique, lutte contre les fraudes et prospective territoriale renforcée.

Chapitre 2 : Réformer en profondeur le logement social – Pour une justice résidentielle

Le parc social, à bout de souffle avec 5,45 millions de logements en 2024, souffre d’un déficit de construction et d’enclavement. Propositions :

Du logement social au ménage accompagné : L’aide suit la personne, non le bâti, via un complément de loyer dans le parc diffus.
Modalités : Gestion unifiée par le Trésor Public, complément dégressif, accompagnement pluridisciplinaire (social, emploi, logement).
Modèle souple : Encourager la mobilité ascendante, réduire le parc social à 3-5% pour les urgences et la grande précarité.

Chapitre 3 : Fiscalité – Inciter plutôt que punir

Le logement, un service essentiel, nécessite une fiscalité incitative :

Flat tax et impôt à la source : Prélèvement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers, prélevé via le Trésor Public pour simplifier et sécuriser.
Sortir les biens loués de l’IFI : Reconnaître le rôle social des bailleurs pour stimuler l’offre locative.
Réorienter l’IFI : Créer des fonds publics via la BPI pour investir dans l’industrie.
Fiscalité des plus-values : Indexer le prix d’achat sur l’inflation, taxer à 30% la plus-value réelle, surtaxer à 50% la part spéculative.

Chapitre 4 : La transition énergétique et le logement

Pour aligner logement et climat :

DPE dynamique : Adapter le Diagnostic de Performance Énergétique localement avec Météo-France, intégré aux bases publiques.
Droit à la déconnexion énergétique : Permettre aux copropriétaires de quitter les chauffages fossiles (gaz, fioul) sans unanimité, réduisant CO2 et charges.

Chapitre 5 : Logement neuf et libération du foncier

Pour relancer la construction :

Redynamisation du foncier : Réviser les normes, inciter les maires via une fiscalité locale repensée.
Réaménagement territorial : Favoriser les villes moyennes, la mixité urbaine et sociale pour une France équilibrée.

Chapitre 6 : La libération du foncier – Restaurer l’intérêt des maires à bâtir

Face au paradoxe d’injonctions à construire sans leviers :

Incitations repensées : Rétablir une fiscalité locale, valoriser le rôle d’aménageur des maires.
ZAN intelligent : Différencier l’artificialisation, exclure les constructions vertueuses, introduire un crédit carbone foncier.

Chapitre 7 : Financer l’immobilier public – Pour une autonomie foncière et financière des communes

Pour redonner du pouvoir aux communes :

Revaloriser le logement communal : Inspiré de Vienne (Autriche), loger divers profils et sécuriser des recettes.
SCPI publique territoriale : Mobiliser l’épargne (Livret A, PEL) pour financer des logements communaux, gérés par la Banque des Territoires.

Conclusion

Ce rapport propose une architecture systémique pour sortir de la crise du logement, articulant souveraineté numérique, fiscalité redistributive, transition énergétique et justice sociale. En rétablissant la confiance des bailleurs, en rendant le logement accessible sans stigmatiser, en incitant fiscalement et en mobilisant les communes, il trace une voie pour une France plus unie, mobile et durable. Ces réformes, ambitieuses et cohérentes, visent à faire du logement un tremplin vers l’émancipation, non une prison, au service de l’intérêt général.