L’évaluation vient de tomber, et elle est accablante. L’Institut des Politiques Publiques (IPP), l’un des centres d’évaluation économique les plus rigoureux du pays, a remis ces derniers jours au ministre du Logement le rapport qu’on lui avait commandé à Matignon : une évaluation indépendante du dispositif d’encadrement des loyers, instauré à titre expérimental par la loi ELAN de novembre 2018 et déployé depuis lors dans une soixantaine de villes françaises. Près de huit ans après son entrée en vigueur, à quelques mois de l’échéance de l’expérimentation — fixée à novembre 2026 —, le verdict des chercheurs, même prudemment formulé, est sans appel : le mécanisme ne tient pas ses promesses, et il produit des effets pervers que tout professionnel de l’immobilier connaissait depuis le premier jour.
Il faut souligner ce point, car il n’est pas anodin : cette étude n’émane pas d’un lobby de propriétaires ou d’un cercle de pensée libéral. Elle a été commandée par un Premier ministre centriste, conduite par un institut indépendant adossé à la recherche académique, et publiée à un moment politique où le Gouvernement, s’il le souhaitait, pourrait simplement enterrer ses conclusions. Il est donc d’autant plus urgent de les faire connaître et de les inscrire au cœur du débat présidentiel. Car derrière la technicité apparente du sujet se cache une question centrale : voulons-nous continuer à soigner la fièvre, ou allons-nous enfin nous attaquer à la maladie ?
I. Huit ans d’expérimentation, un échec économique
Sur le papier, l’idée était séduisante : plafonner les loyers dans les zones tendues pour protéger les locataires d’une flambée des prix. Dans la réalité, le bilan est maigre, et même contre-productif. Le rapport de l’IPP le démontre noir sur blanc : le dispositif a permis, dans le meilleur des cas, de ralentir de deux à quatre points la progression des loyers dans certaines communes très spécifiques. Le bénéfice, lorsqu’il existe, s’est concentré sur une poignée de territoires. Le reste du pays a continué de subir une crise du logement qui n’a, elle, fait que s’aggraver.
Pire encore : les effets pervers, eux, sont massifs et durables. La rotation des logements s’est effondrée — les locataires en place ne déménagent plus, sachant que tout nouvel emménagement les exposerait à un loyer plus élevé. La qualité du parc se dégrade : pourquoi entretenir, rénover, améliorer un bien dont le rendement est bridé par décret ? Et surtout, l’offre se tarit : les propriétaires bailleurs renoncent, vendent, retirent leurs biens du marché locatif. Le résultat ? Un marché encore plus sclérosé qu’il ne l’était. Un effet boomerang parfaitement prévisible.
« Quand on bloque les prix, on finit par tuer l’offre. À la fin, il n’y a plus de rentabilité pour le propriétaire — et donc plus de logements à louer. »
Ce n’est pas une découverte. C’est même la plus vieille leçon de la science économique. Toutes les expériences menées dans le monde depuis cinquante ans aboutissent à la même conclusion. Tout ce qui est monstrueusement encadré finit mal. Et le logement n’échappe pas à cette règle d’airain. L’encadrement des loyers est donc, pour reprendre une formule juste, une vraie fausse bonne idée : un dispositif qui flatte l’opinion à court terme, mais qui aggrave structurellement le problème qu’il prétend résoudre.
II. On traite la conséquence, on ignore la cause
Le drame de la politique française du logement, c’est qu’elle s’acharne depuis vingt ans à traiter les symptômes en oubliant la maladie. Les loyers sont trop chers ? On les plafonne. La construction s’effondre ? On multiplie les aides, les zonages, les dérogations. Les bailleurs sociaux peinent à investir ? On leur impose une taxe — la réduction de loyer de solidarité — qui a ponctionné plus d’un milliard d’euros sur le secteur en quelques années. Les organismes paritaires du logement génèrent des ressources ? On les ponctionne aussi, à hauteur d’un milliard puis de cinq cents millions d’euros sur deux exercices. À chaque problème, une rustine. À chaque rustine, un effet secondaire. Et au bout du compte, un marché immobilier totalement sclérosé.
Il faut le dire avec clarté : le parcours résidentiel français est cassé. Il y a vingt ans encore, un Français accédait progressivement au logement. Il commençait par un logement social, évoluait vers un logement intermédiaire, puis vers le parc privé, et finissait par accéder à la propriété. Ce parcours, qui était l’épine dorsale de la mobilité sociale et de la mobilité économique de notre pays, est aujourd’hui totalement arrêté. On n’évolue plus dans son logement parce qu’on n’évolue plus dans sa vie professionnelle. Et l’on n’évolue plus dans sa vie professionnelle parce qu’on n’évolue plus dans son logement. Le serpent se mord la queue.
Pourquoi le marché est-il bloqué ? Parce qu’on a empilé les normes, les réglementations, les contraintes, les taxes, jusqu’à rendre la construction économiquement irrationnelle. Après la santé, le logement est désormais le secteur le plus encadré de notre économie. On a chargé la barque au point de la couler. On nous explique aujourd’hui que la construction neuve s’effondre — deux cent mille mises en chantier l’an passé, contre quatre à cinq cent mille nécessaires. On nous explique que la décohabitation, les divorces, l’installation des jeunes adultes, font exploser les besoins, sans que l’offre suive. On nous explique que le bâtiment a perdu cent mille emplois en trois ans, et que les compétences disparues seront extrêmement difficiles à reconstituer le jour où l’on voudra relancer. Tout cela représente, à lui seul, un point de PIB envolé.
Ajoutons une autre erreur historique : la suppression de la taxe d’habitation. Vingt-cinq milliards d’euros par an de recettes en moins. Deux cents milliards d’euros sur huit ans entièrement basculés dans la dette publique. Et un effet secondaire dévastateur : les maires n’ont plus aucune incitation à construire. Pourquoi accueilleraient-ils de nouveaux logements, donc de nouveaux habitants, donc de nouvelles écoles à financer, sans la moindre contrepartie fiscale ? On a cassé le moteur de la construction au niveau local sans s’en rendre compte.
« Généralement, on s’élève contre les conséquences de causes que l’on adore. »
Cet adage devrait être inscrit au fronton de tout ministère du Logement. Car la crise actuelle n’est pas tombée du ciel. Elle est le produit de trente années de décisions politiques, fiscales et réglementaires qui ont fini par étrangler le secteur. Et l’encadrement des loyers est l’illustration parfaite de cette logique : on ajoute une couche supplémentaire de contrainte à un marché que l’on a soi-même asphyxié. C’est traiter la fièvre en débranchant le thermomètre.
III. La cause profonde : l’immobilier n’est plus un bien commun
Je veux ici introduire la doctrine qui structurera mon programme. Car au-delà des constats techniques, il faut nommer la cause profonde de cette crise. La cause, la voici : nous avons laissé l’immobilier cesser d’être un bien commun pour devenir un actif spéculatif comme un autre. Le logement, qui devrait être l’un des piliers de la cohésion nationale, au même titre que l’école, la santé ou la sécurité, est progressivement entré dans la logique de la finance. Et tant que nous n’aurons pas inversé ce mouvement, aucune politique du logement ne portera ses fruits.
La mécanique est implacable. Lorsqu’un particulier achète un appartement pour le mettre en location, il attend de ce placement un rendement. Ce rendement doit être au moins équivalent — et idéalement supérieur — au taux des obligations sans risque. Disons trois à quatre pour cent net. C’est légitime, c’est rationnel, c’est même nécessaire pour que des Français acceptent de placer leur épargne dans la pierre plutôt qu’ailleurs. Mais cette mécanique du rendement signifie une chose très simple : plus le prix d’acquisition est élevé, plus le loyer attendu sera élevé. Le loyer n’est pas une variable indépendante. Le loyer est le miroir du prix de l’immobilier.
« Vouloir faire baisser les loyers sans toucher au prix de l’immobilier, c’est vouloir baisser la fièvre sans soigner l’infection. »
Voilà pourquoi l’encadrement des loyers est structurellement voué à l’échec. On bloque la conséquence — le loyer — en laissant la cause — le prix d’acquisition — totalement libre, et même alimentée par la spéculation, la défiscalisation, le crédit bon marché et les flux d’épargne en quête de placement refuge. Le résultat est mathématique : soit l’investisseur renonce et le marché locatif s’assèche ; soit il rogne sur l’entretien et la qualité du parc se dégrade ; soit il contourne par d’autres voies — meublé touristique, sous-location, vente accélérée. Dans tous les cas, le mal s’aggrave.
Il faut donc, pour soigner véritablement le mal français du logement, s’attaquer au prix de l’immobilier. Et pour faire baisser le prix de l’immobilier, il faut tarir la spéculation. C’est le cœur de ma doctrine, et c’est ce que je propose dans mon programme.
IV. Ma doctrine : faire baisser les prix pour faire baisser les loyers
Premier pilier : une fiscalité de la plus-value qui éteint la spéculation
Le programme que je porte est clair. Nous mettrons en place une fiscalité de la plus-value immobilière profondément refondue, dont la philosophie tient en une phrase : il n’y a aucune raison qu’un Français s’enrichisse sans travailler en revendant un bien qu’il a simplement détenu. La détention immobilière n’est pas une activité productive. C’est un placement. Et la collectivité, qui a construit les écoles, les transports, les services publics, les commerces qui font la valeur d’un quartier, est légitime à reprendre la plus-value qu’elle a elle-même contribué à créer.
Concrètement, le propriétaire qui revendra son bien pourra conserver, sans imposition, la part de plus-value correspondant à l’inflation cumulée sur la durée de détention. Il pourra également conserver, justificatifs à l’appui, la valeur des travaux et aménagements réellement réalisés. Mais toute plus-value supplémentaire — celle qui relève de la pure spéculation, celle qui résulte de la rareté artificiellement entretenue, celle qui transforme un toit en produit financier — sera très fortement taxée. Année après année, ce signal fiscal va modifier en profondeur le comportement des acquéreurs : on n’achètera plus pour spéculer, on achètera pour habiter, ou pour louer dans la durée à un rendement raisonnable. Le marché se calmera. Les prix se stabiliseront, puis baisseront. Et avec eux, mécaniquement, les loyers.
Deuxième pilier : libérer la location nue d’une fiscalité confiscatoire
Le second pilier est l’envers du premier. Car si l’on veut que les Français acceptent de mettre des logements en location à des conditions raisonnables, encore faut-il que cette mise en location ne soit pas punie. Or, aujourd’hui, c’est exactement ce que fait notre fiscalité. La location nue, qui est pourtant la forme la plus utile socialement — celle qui loge les familles, les étudiants, les jeunes actifs, les salariés mobiles — est l’une des activités les plus surtaxées de notre économie.
Le bailleur d’un appartement vide subit l’impôt sur le revenu au taux marginal, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Si son patrimoine dépasse le seuil, il acquitte également l’impôt sur la fortune immobilière. À cela s’ajoutent une avalanche d’obligations administratives, de diagnostics multipliés, de contraintes juridiques qui rendent la procédure de récupération du bien presque impossible en cas de défaillance du locataire. Si l’on avait voulu dissuader les Français d’acheter pour louer, on ne s’y serait pas pris autrement.
« Le principe fiscal est connu de tous les économistes : on taxe ce que l’on veut décourager, et l’on allège ce que l’on veut encourager. La France fait exactement l’inverse. »
Ma doctrine est donc parfaitement cohérente. Nous taxerons lourdement ce que nous voulons faire disparaître : la spéculation immobilière, l’enrichissement sans cause, la transformation du logement en produit financier. Et nous allégerons drastiquement ce que nous voulons encourager : la mise en location nue, durable, à des conditions saines, par des bailleurs particuliers qui apportent à la nation un service de logement. Suppression de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens effectivement loués à l’année. Forfait fiscal simplifié et attractif pour les revenus locatifs nus. Procédures judiciaires accélérées en cas d’impayés caractérisés. Sécurisation juridique du bailleur de bonne foi.
Troisième pilier : relancer massivement l’offre
Aucune politique du logement ne fonctionnera sans une relance massive de la construction. Nous sommes tombés à deux cent mille mises en chantier annuelles, quand il en faudrait au moins quatre cent mille pour absorber la demande structurelle. Cette pénurie d’offre n’est pas une fatalité : elle est le résultat de choix politiques qu’il est temps d’inverser.
• Une simplification radicale des normes de construction, à l’image de ce que l’Allemagne et les États-Unis sont en train d’engager. Nous savons aujourd’hui produire des logements à énergie positive ou neutre — encore faut-il que le mille-feuille réglementaire cesse de rendre chaque chantier économiquement impossible.
• Une nouvelle incitation fiscale aux maires bâtisseurs, pour compenser les effets pervers de la suppression de la taxe d’habitation et redonner aux communes l’envie d’accueillir de nouveaux habitants.
• Le doublement de la production de logements intermédiaires — ce maillon manquant entre le logement social et le marché libre, qui doit être réservé aux travailleurs et qui constituera le cœur du nouveau parcours résidentiel.
• Le rattrapage des besoins en logement étudiant et en logement pour jeunes actifs : il manque aujourd’hui environ cent mille places dans chacune de ces deux catégories — un goulet d’étranglement majeur pour l’emploi et la mobilité sociale.
• Une remise à plat du logement social, qui ne doit plus être un logement à vie mais bien un dispositif de transition. Une réévaluation systématique de l’éligibilité tous les trois ans permettra de rendre au parc social sa vocation initiale : aider les Français qui en ont besoin, le temps qu’ils en ont besoin.
Sur ce dernier point, il faut avoir le courage de dire la vérité. Dans certains parcs sociaux des grandes métropoles, près de 60 % des résidents sont aujourd’hui sans emploi, retraités ou n’exerçant pas d’activité économique sur le territoire. À Paris, des locataires sous-louent leur HLM sur des plateformes touristiques. Ce dévoiement, qu’on ne dénonce jamais par peur de la polémique, scandalise à juste titre les Français qui travaillent et qui ne parviennent pas à se loger. Nous remettrons de l’ordre.
V. Reconstruire le logement comme bien commun
La crise du logement n’est plus seulement une crise économique. Elle est devenue une crise sociale. Et si nous ne la traitons pas, elle deviendra demain une crise sociétale. Sans toit, pas d’emploi. Sans mobilité résidentielle, pas de mobilité professionnelle. Sans mobilité professionnelle, pas de croissance. Sans croissance, pas de transition, pas de financement de notre modèle social, pas d’avenir. Le logement est au croisement de tout cela. C’est pourquoi il doit redevenir une priorité politique de premier rang.
Je ne crois pas à la politique du rabot et du plafond. Je ne crois pas à l’illusion réglementaire. Trente ans de cette politique-là nous ont conduits dans le mur. Je crois à une doctrine claire, cohérente, lisible : faire baisser les prix de l’immobilier en éteignant la spéculation, libérer la location nue d’une fiscalité confiscatoire, relancer massivement la construction, et restaurer le parcours résidentiel qui faisait, hier encore, la promesse française de progresser dans sa vie en progressant dans son logement.
L’immobilier n’est pas un produit financier. C’est un bien commun. C’est le lieu où l’on élève ses enfants, où l’on vieillit, où l’on construit ses souvenirs. Le rendre à sa vocation première, ce n’est pas brider le marché — c’est, au contraire, lui rendre sa cohérence économique et sa dignité sociale. C’est l’ambition que je porte. C’est l’engagement que je prendrai. C’est la France du logement que nous reconstruirons ensemble.
