Logement · Rapport 2025
Sortir de la crise du logement : sept chantiers
Locatif privé bloqué par la défiance, construction neuve en chute libre, logement social saturé : la crise du logement n’est pas conjoncturelle, elle est systémique. Ce rapport propose une refonte d’ensemble — l’aide qui suit la personne plutôt que le bâti, une fiscalité qui incite au lieu de punir, et des maires à nouveau intéressés à bâtir.
L’essentiel
- Seuls 258 100 logements ont été mis en chantier en 2024, soit 41 % de moins que la moyenne d’avant-crise — et le plus faible mois de septembre depuis 2000.1
- Le parc social compte 5,45 millions de logements, mais 85 300 agréments seulement : à peine 10 % des demandes couvertes en Île-de-France.
- La tension locative a bondi à 4,8 en 2024, contre 3,35 un an plus tôt.2
- Proposition centrale : l’aide suit le ménage, pas le bâtiment, via un complément de loyer dans le parc diffus.
- Fiscalité : indexer le prix d’achat sur l’inflation, taxer la plus-value réelle à 30 %, surtaxer à 50 % la part spéculative.
Un triple échec, fruit de décennies de politiques publiques
La crise du logement français n’est pas un accident de marché. C’est le résultat cumulé de choix publics qui se sont contredits les uns les autres.
L’effondrement de la construction neuve en 2024 par rapport à la moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire. Septembre 2024 a été le plus faible mois de mise en chantier depuis 2000.
SDES — 258 100 logements commencés en 2024
Le diagnostic se décompose en trois blocages qui s’alimentent mutuellement.
Dans le locatif privé, la défiance des bailleurs — nourrie par le risque d’impayés et une fiscalité perçue comme punitive — maintient des dizaines de milliers de logements vacants, au moment précis où la tension locative atteint des sommets.
Dans la construction neuve, les coûts, les normes et un urbanisme restrictif ont fait chuter les mises en chantier bien en deçà des besoins estimés.
Dans le logement social, 5,45 millions de logements ne suffisent plus : 85 300 agréments seulement en 2024, couvrant à peine un dixième des demandes franciliennes.
Ce triple échec creuse les inégalités, entrave la mobilité professionnelle et freine la transition écologique. Il faut le traiter comme un système, pas comme trois problèmes séparés.
Locatif privé : rétablir la confiance, fluidifier le marché
Un logement vacant par crainte de l’impayé est une double perte : pour le propriétaire qui ne perçoit rien, et pour le pays qui manque de logements. La réponse ne peut être ni la contrainte, ni le laisser-faire.
Une intermédiation publique sobre
- Universaliser la garantie des loyers. Étendre le dispositif Visale en garantie universelle (GUL), pour que le risque d’impayé cesse d’être un motif de retrait du marché.
- Créer un bail numérique tripartite — État, locataire, propriétaire — afin de sécuriser et de simplifier la relation locative.
- Centraliser les versements via le Trésor public, ce qui sécurise le bailleur et supprime une grande part du contentieux.
Ce dispositif produit des externalités positives souvent négligées : recensement automatisé de la population, fiscalité locale plus juste car assise sur des données réelles, suivi énergétique du parc, lutte contre les fraudes et meilleure prospective territoriale.
Logement social : faire suivre l’aide à la personne
Aujourd’hui, l’aide est attachée au bâtiment. Résultat : celui qui progresse doit choisir entre garder son logement et améliorer sa situation.
Le modèle actuel
L’aide est liée au logement social. Le ménage qui voit ses revenus progresser est incité à ne pas bouger, sous peine de tout perdre.
Le modèle proposé
L’aide suit le ménage, sous forme d’un complément de loyer dégressif utilisable dans le parc diffus. La progression cesse d’être pénalisée.
Les modalités : gestion unifiée par le Trésor public, complément dégressif à mesure que les revenus augmentent, et accompagnement pluridisciplinaire — social, emploi, logement — plutôt qu’une simple allocation.
Ce basculement permettrait de recentrer le parc social sur 3 à 5 % du logement, réservé aux urgences et à la grande précarité, au lieu d’un parc massif qui immobilise ses occupants. C’est la mobilité ascendante qui devient la norme, et non l’exception.
Fiscalité : inciter plutôt que punir
Le logement est un service essentiel. Sa fiscalité devrait donc encourager l’offre, pas la décourager.
Quatre mesures
- Flat tax et prélèvement à la source. Un prélèvement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers, collecté par le Trésor public : plus simple, plus lisible, plus sûr.
- Sortir les biens loués de l’IFI. Un bailleur qui loue rend un service collectif ; l’imposer comme un détenteur de rente est un contresens.
- Réorienter l’IFI vers l’industrie, via des fonds publics gérés par la BPI — faire passer l’épargne de la pierre au productif.
- Réformer la taxation des plus-values : indexer le prix d’achat sur l’inflation, taxer à 30 % la plus-value réelle, et surtaxer à 50 % la fraction spéculative.3
Le principe de cette dernière mesure mérite d’être souligné : ne pas taxer ce qui n’est qu’un maintien du pouvoir d’achat. Aujourd’hui, un propriétaire de longue durée acquitte l’impôt sur une plus-value largement fictive, produite par l’inflation.
Énergie, foncier et autonomie des communes
Transition énergétique
Un DPE dynamique, adapté aux réalités climatiques locales en lien avec Météo-France et intégré aux bases publiques — plutôt qu’un diagnostic uniforme qui traite Lille et Nice de la même manière. Et un droit à la déconnexion énergétique : permettre à un copropriétaire de quitter un chauffage fossile sans exiger l’unanimité, ce qui bloque aujourd’hui d’innombrables rénovations.
Libérer le foncier, restaurer l’intérêt des maires
Le paradoxe est connu de tous les élus locaux : on leur enjoint de construire, sans leur en donner ni les moyens ni l’intérêt. Chaque logement neuf apporte des charges — écoles, voirie, réseaux — et peu de recettes.
Il faut donc rétablir une fiscalité locale qui récompense l’aménageur, et appliquer un ZAN intelligent : différencier les formes d’artificialisation, exclure les constructions vertueuses, introduire un crédit carbone foncier.
Financer l’immobilier public
Deux leviers, inspirés d’expériences éprouvées. Revaloriser le logement communal, sur le modèle viennois, en logeant des profils variés et en sécurisant des recettes durables pour la commune. Et créer une SCPI publique territoriale, mobilisant l’épargne réglementée — Livret A, PEL — sous la gestion de la Banque des Territoires.
Rétablir la confiance des bailleurs, aider sans stigmatiser, inciter fiscalement, redonner aux communes les moyens de bâtir : ces réformes forment un système, et c’est comme système qu’elles fonctionnent.
L’objectif final tient en une phrase : faire du logement un tremplin vers l’émancipation, et non une prison résidentielle.
Pour aller plus loin
Notes
- SDES (Service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique) : 258 100 logements mis en chantier en 2024, dont 94 800 individuels et 163 300 collectifs. Le total reste inférieur de 41 % à la moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire, et septembre 2024 a enregistré le plus faible volume mensuel depuis 2000. (Une version antérieure de ce texte avançait 122 000 mises en chantier : ce chiffre ne correspond à aucune série publiée et a été corrigé.) ↩
- Score de tension locative mesuré par LocServices.fr : 4,8 en 2024 contre 3,35 en 2023. Il s’agit d’un indicateur privé, utile pour suivre une tendance, mais qui n’a pas le statut d’une statistique publique. ↩
- Ce mécanisme fait l’objet d’un développement détaillé dans notre note « Immobilier : taxer la spéculation, pas la détention ». ↩
Références vérifiées
- SDES — Construction de logements, résultats à fin décembre 2024.
- Insee — Logements mis en chantier, série longue.
- Ministère du Logement — bilan des agréments de logements sociaux.
- LocServices.fr — baromètre de la tension locative.
- Rapport complet : Sortir de la crise du logement — Propositions, Philippe Agnelli, Élysée Conseils.
Élysée Conseils — Note d’analyse. Reproduction autorisée avec mention de la source.
