Logement · Encadrement des loyers
Encadrement des loyers : soigner la fièvre, jamais la maladie
L’évaluation commandée par Matignon vient de tomber. Contrairement à ce qu’espéraient ses détracteurs, l’Institut des politiques publiques constate une modération réelle des loyers. Mais il pointe l’essentiel : ce transfert est mal ciblé, et il ne traite en rien la cause de la crise — la pénurie d’offre.
L’essentiel
- L’IPP constate une modération effective des loyers et des gains de pouvoir d’achat pour les locataires.1
- Mais ce transfert des propriétaires vers les locataires est hétérogène et mal ciblé vers les ménages les plus modestes.
- L’institut souligne aussi la difficulté à contrôler et à évaluer le dispositif, faute de données fiables.
- L’expérimentation issue de la loi ELAN de 2018 arrive à échéance en novembre 2026.
- Notre position : le dispositif traite un symptôme. La cause reste la pénurie — 200 000 mises en chantier quand il en faudrait 400 000.2
Ce que dit vraiment le rapport de l’IPP
L’Institut des politiques publiques, l’un des centres d’évaluation économique les plus rigoureux du pays, a rendu public le 27 mai 2026 le rapport commandé par Matignon sur l’encadrement des loyers — dispositif instauré à titre expérimental par la loi ELAN de novembre 2018 et déployé depuis dans une soixantaine de villes.1
Il faut souligner ce point : cette étude n’émane ni d’un lobby de propriétaires ni d’un cercle libéral. Elle a été commandée par un gouvernement centriste et conduite par un institut indépendant adossé à la recherche académique. Ses conclusions méritent donc d’être rapportées exactement, y compris lorsqu’elles ne vont pas dans le sens que l’on attendait.
Ce que l’IPP constate
Le dispositif produit une modération effective des loyers, générant à court terme un transfert des propriétaires — généralement parmi les ménages les plus aisés — vers les locataires. Sur ce point précis, il fonctionne.
Ce que l’IPP reproche
Cet effet redistributif est hétérogène et globalement mal ciblé vers les ménages les plus modestes. Et le dispositif reste difficile à contrôler comme à évaluer, faute de données fiables.
Soyons donc précis, car la nuance est décisive pour le débat : l’encadrement n’échoue pas à contenir les loyers. Il échoue à aider prioritairement ceux qui en ont le plus besoin — et il ne dit rien de la cause de la crise.
C’est là que porte notre critique, et elle est d’une autre nature que celle qu’on entend généralement.
Ce que le terrain observe, et que les données peinent à capter
Vingt-sept ans de pratique de l’immobilier permettent d’observer des mécanismes que l’absence de données fiables — signalée par l’IPP lui-même — rend difficiles à quantifier.
Ces observations relèvent de l’expérience professionnelle et non des conclusions du rapport. Elles méritent d’être posées comme telles.
- La rotation ralentit. Les locataires en place hésitent à déménager, sachant qu’un nouvel emménagement les exposerait à un loyer plus élevé. Cette immobilité pèse ensuite sur la mobilité professionnelle.
- L’entretien se dégrade. Pourquoi rénover un bien dont le rendement est plafonné, quand le marché ne valorise plus l’amélioration ?
- Une partie de l’offre se retire. Certains bailleurs vendent ou basculent vers la location meublée et touristique, moins contrainte.
Ces trois mécanismes sont plausibles, cohérents avec la théorie économique, et rapportés par les professionnels. Ils ne sont pas, à ce stade, établis par l’évaluation — précisément parce que les données manquent. C’est d’ailleurs l’une des recommandations centrales de l’IPP : se doter enfin des moyens de mesurer.
Un dispositif qu’on ne sait ni contrôler ni évaluer après huit ans d’application pose un problème démocratique autant qu’économique.
L’expérimentation arrive à échéance en novembre 2026. La question posée n’est donc pas seulement « faut-il prolonger ? », mais « qu’est-ce qu’on traite, au juste ? ».
Éteindre la spéculation plutôt que plafonner les prix
Plafonner un loyer, c’est agir sur le symptôme. Le prix élevé résulte de deux facteurs : la rareté de l’offre et la valorisation spéculative du bien. Aucun des deux n’est traité par un plafond.
Notre proposition, développée en détail par ailleurs, consiste à taxer la plus-value réelle et non la durée de détention : indexer le prix d’achat sur l’inflation, appliquer une imposition forfaitaire sur l’enrichissement véritable, et surtaxer lourdement la fraction spéculative — notamment les effets d’aubaine créés par l’investissement public.3
L’objectif est explicite : faire baisser les prix de l’immobilier en éteignant la spéculation, plutôt qu’en interdisant leur expression.
Libérer la location nue d’une fiscalité confiscatoire
Un bailleur qui loue à l’année rend un service à la collectivité. La fiscalité doit le reconnaître.
Quatre mesures
- Sortir de l’IFI les biens effectivement loués à l’année. Taxer comme une rente un actif qui loge quelqu’un est un contresens.
- Un forfait fiscal simplifié et attractif pour les revenus locatifs nus, au lieu du maquis actuel.
- Des procédures judiciaires accélérées en cas d’impayés caractérisés.
- La sécurisation juridique du bailleur de bonne foi, condition première du retour de l’offre.
Ce pilier répond directement au constat de l’IPP sur le transfert : plutôt que d’organiser un transfert mal ciblé du propriétaire vers le locataire, il s’agit de rendre la location suffisamment attractive pour que l’offre augmente — ce qui fait baisser les prix par le volume, et non par décret.
Relancer massivement l’offre
mises en chantier annuelles, quand il en faudrait au moins 400 000 pour absorber la demande structurelle.
Cette pénurie n’est pas une fatalité : elle résulte de choix politiques
Cinq leviers
- Simplifier radicalement les normes de construction, à l’image de ce qu’engagent l’Allemagne et les États-Unis. Nous savons produire des logements à énergie positive ; encore faut-il que le mille-feuille réglementaire cesse de rendre chaque chantier économiquement impossible.
- Une incitation fiscale aux maires bâtisseurs, pour compenser les effets de la suppression de la taxe d’habitation et redonner aux communes l’envie d’accueillir.
- Doubler la production de logement intermédiaire — ce maillon manquant entre le social et le marché libre, réservé aux travailleurs.
- Rattraper le retard en logement étudiant et jeunes actifs : il manque environ cent mille places dans chacune de ces catégories, un goulet d’étranglement majeur pour l’emploi et la mobilité sociale.
- Remettre à plat le logement social, qui doit redevenir un dispositif de transition et non un logement à vie, avec une réévaluation systématique de l’éligibilité.4
Sur ce dernier point, il faut avoir le courage de dire les choses. Le dévoiement d’une partie du parc social — sous-locations touristiques, occupations sans lien avec le bassin d’emploi — scandalise à juste titre les Français qui travaillent et ne parviennent pas à se loger. On ne le dénonce jamais par crainte de la polémique. Il faut y remettre de l’ordre.
Reconstruire le logement comme bien commun
La crise du logement n’est plus seulement économique. Elle est sociale. Et si nous ne la traitons pas, elle deviendra sociétale.
Sans toit, pas d’emploi. Sans mobilité résidentielle, pas de mobilité professionnelle. Sans mobilité professionnelle, pas de croissance. Sans croissance, pas de transition, pas de financement du modèle social, pas d’avenir. Le logement est au croisement de tout cela.
Je ne crois pas à la politique du rabot et du plafond. Je ne crois pas à l’illusion réglementaire. Trente ans de cette politique nous ont conduits dans le mur.
Je crois à une doctrine claire : faire baisser les prix en éteignant la spéculation, libérer la location nue d’une fiscalité confiscatoire, relancer massivement la construction, et restaurer le parcours résidentiel qui faisait, hier encore, la promesse française de progresser dans sa vie en progressant dans son logement.
L’immobilier n’est pas un produit financier. C’est un bien commun — le lieu où l’on élève ses enfants, où l’on vieillit, où l’on construit ses souvenirs.
Le rendre à sa vocation première, ce n’est pas brider le marché. C’est lui rendre sa cohérence économique et sa dignité sociale.
Pour aller plus loin
Notes
- Note IPP n° 125, mai 2026, Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack, L’encadrement des loyers : effets redistributifs et économiques, rendue publique le 27 mai 2026. L’évaluation était prévue par la loi ELAN elle-même. Elle conclut à une modération effective des loyers et à un gain pour les locataires, tout en soulignant le caractère hétérogène et mal ciblé de la redistribution ainsi que les difficultés de contrôle et d’évaluation liées au manque de données fiables. Une version antérieure de cet article présentait ces conclusions comme un constat d’échec économique du dispositif : cette lecture ne correspond pas au contenu du rapport et a été corrigée. ↩
- Ordre de grandeur des mises en chantier à la date de rédaction. Le SDES recensait 258 100 logements commencés en 2024, un niveau inférieur de 41 % à la moyenne d’avant-crise sanitaire ; la tendance de 2025-2026 s’est encore dégradée sur certains segments. ↩
- Voir notre note « Immobilier : taxer la spéculation, pas la détention », qui détaille le mécanisme d’indexation du prix d’achat sur l’inflation. ↩
- Voir notre note « Du logement social au ménage accompagné », qui propose de rattacher l’aide à la personne plutôt qu’au bâtiment. ↩
Références vérifiées
- Institut des politiques publiques — Note IPP n° 125 : L’encadrement des loyers, effets redistributifs et économiques, mai 2026.
- IPP — support de la conférence de presse.
- Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — article 140, expérimentation de l’encadrement des loyers.
- SDES — statistiques de construction de logements.
Élysée Conseils — Note d’analyse. Reproduction autorisée avec mention de la source.
