Projet 2027 · Logement · Propositions chiffrées
Logement : le chiffrage des 28 propositions
Un programme qui ne dit pas ce qu’il coûte n’est qu’une liste de souhaits. Élysée Conseils publie la version 2 du chiffrage de ses 28 propositions pour le logement, une par une, avec la source de chaque chiffre : un coût net de 2,4 à 11,4 milliards d’euros par an en 2032, dont une baisse d’impôt assumée pour les bailleurs, et 1,0 à 1,5 milliard de recettes nouvelles tirées de la sortie du statut de logement social.
Le mot du président
Il y a une question fondamentale à laquelle ni les économistes, ni les banquiers centraux, ni les ministres du Logement des trente dernières années n’ont accepté de répondre publiquement : à quoi sert un logement ? Est-ce un lieu de vie ? Ou est-ce un actif financier ? Les deux sont incompatibles.
La France a choisi, depuis quarante ans, par petites touches non avouées — libéralisation du crédit, défiscalisations successives, renoncement à construire, abandon du foncier au marché — de faire du logement un actif. Nous n’avons jamais voté explicitement pour cela. Mais nous en subissons aujourd’hui toutes les conséquences : 2,9 millions de ménages en attente d’un logement social, 350 000 personnes sans domicile, une jeunesse qui renonce — à acheter, à déménager, parfois à fonder une famille. Et pourtant, le logement rapporte 103,4 milliards d’euros à la puissance publique, plus de deux fois ce qu’il lui coûte en aides.
Le Projet 2027 propose l’autre choix. Il ne promet ni le krach rédempteur, ni le statu quo indolore — les deux sont des mensonges. Il propose une trajectoire : des prix stabilisés au rythme de l’inflation, des revenus qui rattrapent, un retour progressif, en une génération, dans le tunnel de Friggit.
Cela demande du courage politique. Mais cela rendra aux jeunes actifs français la possibilité d’acheter un logement à 28 ans — comme leurs grands-parents ont pu le faire. Sans aide familiale. Sans attendre un héritage. Sans émigrer. Le logement doit redevenir un bien d’usage, pour que chacun puisse avoir un toit.
Bonne lecture.
Philippe Agnelli, président d’Élysée Conseils
L’essentiel
- Coût net : 2,4 à 11,4 Md€ par an en 2032, net des recettes nouvelles, recettes indirectes de la reprise du marché non comptées.
- Quatre paramètres font l’essentiel de l’écart : la retenue de 21 % du loyer brut, l’IFI, la portabilité des droits de mutation et la TVA sur la valeur du terrain.
- Des recettes nouvelles : la sortie progressive du statut social rapporte 1,0 à 1,5 Md€ par an en 2032.
- Visale+ coûte 0,4 à 1,1 Md€ : seules les pertes définitives pèsent sur le budget, les loyers avancés étant récupérés.
- Le contexte : en 2025, le logement a rapporté 103,4 Md€ de prélèvements pour 45,9 Md€ d’aides (SDES).
Le document complet en PDF
- Télécharger « Sortir de la crise du logement — Le chiffrage des 28 propositions (Élysée Conseils, version 2) » — PDF, 16 pages, 556 Ko. Le chiffrage détaillé des 28 propositions : hypothèses, sources, fiabilité, graphiques et points de vigilance.
Le dossier « Logement 2027 » : trois documents
- L’état des lieux 2027 : Le logement en France : l’état des lieux 2027
- Les 28 propositions : Sortir de la crise du logement : 28 propositions
- Le chiffrage : Logement : le chiffrage des 28 propositions (vous lisez ce document)
solde net par an en 2032
rapportés par la sortie du statut social
prélevés sur le logement en 2025
Comment nous avons chiffré
Chaque proposition est chiffrée en milliards d’euros par an à l’horizon 2032, avec sa source et un indice de fiabilité.
Convention : « + » pour un gain pour les finances publiques, « − » pour un coût ; fiabilité A (source institutionnelle directe), B (coûts unitaires institutionnels), C (ordre de grandeur). Les mesures financées par la Caisse des Dépôts ou par l’épargne des sociétés publiques de placement immobilier ne pèsent pas sur le solde public. Cette version 2 s’appuie sur le compte du logement 2025 et sur la revue des dépenses en faveur du logement social de l’IGF et de l’IGEDD.
Le bilan par axe
Le solde va de −2,4 à −11,4 Md€ par an en 2032 : la fiscalité et la construction coûtent, la sortie du statut social rapporte.
| Axe | Md€ par an en 2032 |
|---|---|
| Axe 1 — Spéculation et accession | −0,05 à −2,9 |
| Axe 2 — Louer en confiance | −0,4 à −1,6 |
| Axe 3 — Ménage accompagné | +0,9 à +1,6 |
| Axe 4 — Fiscalité | −2,2 à −4,7 |
| Axe 5 — Rénovation | 0 à −0,2 |
| Axe 6 — Construction | −1,3 à −2,7 |
| Axe 7 — Générations | 0 à −0,2 |
| Total | −2,4 à 11,4 |
Les quatre paramètres décisifs
Quatre choix expliquent l’essentiel de l’écart entre les bornes ; trois d’entre eux peuvent être ajustés sans renoncer au principe.
- Retenue de 21 % du loyer brut (n° 16) : 1,5 à 3,0 Md€ ; une baisse d’impôt assumée pour les bailleurs imposés au-delà de la tranche d’environ 13 %.
- IFI : biens loués exclus, seuil à 3 M€ (n° 16) : 1,3 à 1,9 Md€ (IFI : 2,33 Md€ en 2025).
- Portabilité des droits de mutation (n° 5) : 0,85 à 2,9 Md€, à la charge des départements (13,6 Md€ perçus en 2025).
- TVA sur la valeur du terrain (n° 23) : 1,0 à 1,8 Md€ (TVA sur le logement neuf : 5,4 Md€ en 2025).
Les recettes nouvelles
Le projet ne se contente pas de dépenser : il supprime des avantages qui ne se justifient plus.
- Sortie du statut social (n° 12) : +1,0 à +1,5 Md€ — impôt sur les sociétés des HLM réduit de 10 % par an (0,40 Md€ en 2024), exonération de taxe foncière limitée au parc existant, fin d’un dégrèvement (156 M€), surloyer de solidarité réformé pendant la transition (+0,6 à +0,8 Md€).
- Régime unique nu et meublé et TVA du logement intermédiaire (n° 16) : +0,5 à +0,6 Md€.
- Aide étudiante sans cumul avec la demi-part fiscale (n° 11) : jusqu’à +0,1 Md€.
Les 28 propositions une par une
Chaque ligne indique le montant en 2032 et la fiabilité du chiffrage.
| N° | Proposition | Md€/an 2032 | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| 1 | Une planification décennale : le cap de la déflation contrôlée | 0 | A |
| 2 | Les plus-values : taxer la spéculation, pas la détention | 0 à +0,5 | C |
| 3 | Le foncier : fin de la rétention et des enchères | 0 à +0,3 | C |
| 4 | Le crédit protecteur | 0 | A |
| 5 | Le parcours résidentiel remis en mouvement | −0,85 à −2,9 | C |
| 6 | Visale+ : la garantie universelle des loyers | −0,4 à −1,1 | B |
| 7 | Le bail numérique tripartite et le loyer via le Trésor public | −0,05 à −0,2 | C |
| 8 | Plus d’expulsion sèche | 0 à −0,3 | C |
| 9 | Réguler par les prix, pas par les loyers | 0 | A |
| 10 | Marchands de sommeil : la confiscation au profit de la commune | 0 à +0,05 | C |
| 11 | Le ménage accompagné | 0 à +0,1 | B |
| 12 | Sortir du statut de logement social en vingt-cinq ans | +1,0 à +1,5 | B |
| 13 | La loi SRU : modulée, puis abrogée | 0 à −0,1 | C |
| 14 | Action Logement rendue aux salariés | 0 | B |
| 15 | L’hébergement d’urgence : continuité et sortie vers le logement | 0 | B |
| 16 | Le statut fiscal du bailleur : 21 % du loyer brut, à la source | −2,2 à −4,4 | C |
| 17 | La mobilité professionnelle libérée | −0,1 à −0,3 | C |
| 18 | Le crédit d’impôt de remise sur le marché | 0 à +0,1 | C |
| 19 | Un DPE juste | 0 | A |
| 20 | MaPrimeRénov’ mixte : une aide et un crédit d’impôt | 0 à −0,2 | B |
| 21 | La liberté de choisir son chauffage | 0 | B |
| 22 | Les maires bâtisseurs | −0,3 à −0,9 | C |
| 23 | Simplifier la construction et la transformation | −1,0 à −1,8 | B |
| 24 | Le logement communal, sur le modèle viennois | 0 | B |
| 25 | Revitaliser le rural | ≈ 0 | C |
| 26 | Le Crédit foncier national, un viager public | 0 | C |
| 27 | Un prêt en second ressort pour les précaires | 0 à −0,05 | C |
| 28 | Seniors et étudiants : des logements adaptés | 0 à −0,1 | C |
Les points à surveiller
Quatre points demandent une attention particulière dans la loi de finances.
- Les départements supportent la portabilité des droits de mutation ; une compensation ou un plafonnement est à prévoir.
- Les engagements d’exonération de taxe foncière en cours sont respectés : la mesure vise les constructions nouvelles.
- Visale+ : les loyers avancés pèsent sur la dette tant qu’ils ne sont pas recouvrés ; seules les pertes pèsent sur le déficit.
- La dette des bailleurs sociaux (168,9 Md€ envers la Banque des territoires, garantie à 96 % par les collectivités) impose une sortie ordonnée.
Sources
- SDES, Rapport du compte du logement 2025, septembre 2026
- IGF et IGEDD, Revue des dépenses publiques en faveur du logement social, rapport n° 2025-E-044-03, novembre 2025
- Conseil des prélèvements obligatoires, Pour une fiscalité du logement plus cohérente, décembre 2023 — www.ccomptes.fr
- Cour des comptes, Le soutien aux logements face aux évolutions climatiques et au vieillissement de la population, octobre 2023 — www.ccomptes.fr
- Insee, Insee Première n° 2128, septembre 2026 — www.insee.fr
- DGFiP Statistiques n° 45, L’impôt sur la fortune immobilière en 2025, avril 2026
- Sénat, rapport général n° 139 (2025-2026), annexe 5a, Cohésion des territoires – logement et ville, novembre 2025
- Assemblée nationale, rapport n° 2202 sur la proposition de loi « Pour louer en toute confiance », février 2024
- Terra Nova, Pour une refondation de la politique du logement, janvier-avril 2026 — tnova.fr
- Fondation iFRAP, « Fiscalité, normes, HLM : libérer le logement », Société civile n° 255, avril 2024 — ifrap.org
- Institut Sapiens, Urgence logement : plan d’actions pour les nouveaux maires, juin 2026 — www.institutsapiens.fr
- Public Sénat, prolongation de l’encadrement des loyers, 22 octobre 2026 — www.publicsenat.fr
Le dossier « Logement 2027 » : trois documents
- L’état des lieux 2027 : Le logement en France : l’état des lieux 2027
- Les 28 propositions : Sortir de la crise du logement : 28 propositions
- Le chiffrage : Logement : le chiffrage des 28 propositions (vous lisez ce document)
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Philippe Agnelli — président d’Élysée Conseils · Projet 2027 « Réussir ensemble ». Projet 2027 est la rédaction d’un programme pour la présidentielle 2027 ; open source, ce programme est mis à disposition de tous les candidats à la présidentielle. Document publié sous licence Creative Commons CC BY-SA 4.0. Contributions : mesidees@elysee-conseils.fr · www.elysee-conseils.fr
Les informations, chiffres et raisonnements contenus dans cet article dépendent des conditions économiques, environnementales et sociétales actuelles. Ils sont susceptibles d’évoluer avec elles. Les propositions formulées ici s’entendent dans le cadre de ces conditions, à la date de publication.
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