Le cap : un bien d’usage, pas un actif spéculatif

En vingt-cinq ans, le logement est devenu un actif financier. Le prix des logements anciens dépasse de 54 % sa tendance longue rapportée aux revenus, et un primo-accédant doit s’endetter vingt-trois ans pour ce qu’il payait en quinze ans en 2000.

Nous proposons de piloter une déflation contrôlée : les prix suivent l’inflation pendant que les revenus les rattrapent. Personne ne perd un euro ; le temps fait le travail. Quatre principes guident les propositions : traiter la cause plutôt que la conséquence, inciter plutôt qu’interdire, la subsidiarité, et un État qui planifie.

Axe 1 — Casser la spéculation, rendre la propriété accessible

5 propositions. Chiffrage de l’axe en 2032 : −0,05 à −2,9 Md€ par an.

• N° 1 — Une planification décennale : le cap de la déflation contrôlée. Une loi de planification à dix ans : les prix ne progressent plus qu’au rythme de l’inflation, et la durée d’endettement du primo-accédant redescend de 23 à 18-20 ans.
• N° 2 — Les plus-values : taxer la spéculation, pas la détention. Le prix d’achat est indexé sur l’inflation et les travaux ; seule la plus-value réelle est taxée, sans durée de détention, avec une surtaxe sur la rente d’urbanisme.
• N° 3 — Le foncier : fin de la rétention et des enchères. Une taxe annuelle sur les terrains constructibles non bâtis en zone tendue ; le foncier public n’est plus vendu aux enchères.
• N° 4 — Le crédit protecteur. Les règles de 25 ans et 35 % d’endettement deviennent légales, puis redescendent par paliers quand les prix se détendent.
• N° 5 — Le parcours résidentiel remis en mouvement. Portabilité des droits de mutation et du prêt ; PTZ recentré ; crédit d’impôt « déclic famille ».

Axe 2 — Louer en confiance

5 propositions. Chiffrage de l’axe en 2032 : −0,4 à −1,6 Md€ par an.

• N° 6 — Visale+ : la garantie universelle des loyers. Visale+, garantie universelle des loyers gérée par un opérateur public : le loyer avancé est une créance, récupérable jusque sur la succession.
• N° 7 — Le bail numérique tripartite et le loyer via le Trésor public. Un bail numérique entre le locataire, le propriétaire et l’État ; le loyer passe par le Trésor public, qui alerte dès le premier retard.
• N° 8 — Plus d’expulsion sèche. Plus d’expulsion sèche : accompagnement dès le premier retard, et la commune et le département statuent sur les insolvabilités durables ; tolérance zéro pour les squats.
• N° 9 — Réguler par les prix, pas par les loyers. Fin de l’encadrement des loyers : dès lors que le prix de l’immobilier est encadré, il n’a plus d’utilité ; double bail pour les meublés touristiques.
• N° 10 — Marchands de sommeil : la confiscation au profit de la commune. Marchands de sommeil : sanctions d’au moins deux fois les gains illicites et biens confisqués transférés à la commune.

Axe 3 — Du logement social au ménage accompagné

5 propositions. Chiffrage de l’axe en 2032 : +0,9 à +1,6 Md€ par an.

• N° 11 — Le ménage accompagné. Le ménage accompagné : l’aide suit la personne dans tout le parc, sans effet de seuil ; les étudiants en relèvent, sans cumul avec la demi-part fiscale des parents aisés.
• N° 12 — Sortir du statut de logement social en vingt-cinq ans. Sortie du statut social en vingt-cinq ans : vente aux occupants, rachat en bail réel solidaire, surloyer réformé pendant la transition, parc très social d’environ 5 %.
• N° 13 — La loi SRU : modulée, puis abrogée. La loi SRU modulée puis abrogée : plus de logement social neuf dans les communes à plus de 35 % ni dans les quartiers à plus de 50 %.
• N° 14 — Action Logement rendue aux salariés. Action Logement devient une fondation rendue aux salariés ; le 1 % logement est lissé de 1 à 50 salariés (0,15 %, 0,30 %, 0,45 %, taux à valider par l’Assemblée nationale).
• N° 15 — L’hébergement d’urgence : continuité et sortie vers le logement. Hébergement d’urgence : continuité des dispositifs et maximum de sorties vers le logement.

Axe 4 — Une fiscalité qui incite

3 propositions. Chiffrage de l’axe en 2032 : −2,2 à −4,7 Md€ par an.

• N° 16 — Le statut fiscal du bailleur : 21 % du loyer brut, à la source. Statut du bailleur : retenue de 21 % du loyer brut à la source, régime unique nu et meublé, biens loués hors IFI, aucune niche.
• N° 17 — La mobilité professionnelle libérée. Mobilité professionnelle : exonération temporaire et plafonnée des loyers de l’ancienne résidence principale.
• N° 18 — Le crédit d’impôt de remise sur le marché. Un crédit d’impôt dégressif pour remettre sur le marché les logements durablement vacants.

Axe 5 — Rénover sans interdire

3 propositions. Chiffrage de l’axe en 2032 : 0 à −0,2 Md€ par an.

• N° 19 — Un DPE juste. Un DPE juste : calcul par commune, électricité à 1, fioul à 1,5, fin des interdictions de louer.
• N° 20 — MaPrimeRénov’ mixte : une aide et un crédit d’impôt. MaPrimeRénov’ mixte : aide et crédit d’impôt pour les bailleurs, priorité au remplacement des chaudières au gaz et au fioul.
• N° 21 — La liberté de choisir son chauffage. Liberté de quitter un chauffage collectif au gaz ou au fioul sans vote ; fin du fioul en 2032, sauf au-delà de 70 ans.

Axe 6 — Construire : les maires aux commandes

4 propositions. Chiffrage de l’axe en 2032 : −1,3 à −2,7 Md€ par an.

• N° 22 — Les maires bâtisseurs. Les maires bâtisseurs : contribution résidentielle, bonus de TVA, zonages décidés localement, ZAN revu.
• N° 23 — Simplifier la construction et la transformation. Simplifier : bureaux transformables, surélévation contre rénovation, taxe sur les bureaux vides depuis quatre ans, TVA supprimée sur la valeur du terrain.
• N° 24 — Le logement communal, sur le modèle viennois. Le logement communal sur le modèle viennois, financé par une société publique de placement immobilier, et des coopératives d’habitants.
• N° 25 — Revitaliser le rural. Revitaliser le rural : maisons à 1 euro et enchères sous pli pour les biens invendables.

Axe 7 — Faire circuler le patrimoine entre générations

3 propositions. Chiffrage de l’axe en 2032 : 0 à −0,2 Md€ par an.

• N° 26 — Le Crédit foncier national, un viager public. Le Crédit foncier national, un viager public sur la valeur indexée des biens, dès 60 ans.
• N° 27 — Un prêt en second ressort pour les précaires. Un prêt en second ressort, géré par la Caisse des Dépôts, pour les précaires refusés par les banques.
• N° 28 — Seniors et étudiants : des logements adaptés. Seniors, étudiants et apprentis : résidences autonomie, immeubles intergénérationnels, internats pour les apprentis mineurs.

Ce que coûte et ce que rapporte le projet

À l’horizon 2032, le projet coûte de 2,4 à 11,4 milliards d’euros par an, net des recettes nouvelles. Quatre paramètres font l’essentiel de l’écart : la retenue de 21 % du loyer brut, assumée comme une baisse d’impôt pour les bailleurs, la réforme de l’IFI, la portabilité des droits de mutation et la suppression de la TVA sur la valeur du terrain.

Ce chiffrage ne compte pas les recettes indirectes de la reprise du marché (droits de mutation, TVA sur la construction, plus-values). Le détail, proposition par proposition, figure dans le document de chiffrage associé.