Le logement occupe le deuxième étage de la pyramide de Maslow, celui de la sécurité, juste après boire et manger. Il n’est pas un placement. Il est la condition de tout le reste : la santé, la famille, le travail, l’éducation des enfants.

Nous en avons pourtant fait un actif financier, par petites touches jamais avouées et jamais votées. La libéralisation du crédit, les défiscalisations successives, la chute des taux et l’allongement des prêts ont converti un bien de consommation indexé sur les revenus en produit d’investissement indexé sur le crédit disponible. Depuis 2002, les prix ont décroché des salaires et n’y sont jamais revenus.

Une fiscalité qui punit ceux qui logent

Puis nous avons surfiscalisé ce qui reste utile. C’est l’absurdité la plus coûteuse de notre politique du logement : nous taxons lourdement la détention qui loge des Français, et nous laissons filer la rente qui les en prive. Un bailleur qui met un logement sur le marché paie l’impôt sur ses loyers, les prélèvements sociaux, une taxe foncière qui a bondi de 83 % à Paris en dix ans, et l’impôt sur la fortune immobilière — un impôt conçu pour frapper les actifs improductifs, appliqué à des murs qui abritent des familles. Un ménage qui progresse du deux-pièces au logement familial paie 7 à 8 % de droits à chaque étape, si bien que le parcours résidentiel complet lui coûte l’équivalent de 30 % d’un logement en pur frottement fiscal. Un propriétaire muté à six cents kilomètres découvre qu’après impôts et charges, louer son bien ne lui laisse pas de quoi se loger ailleurs — alors il refuse le poste. Nous avons construit une fiscalité qui punit celui qui loge, celui qui bouge et celui qui s’agrandit.

Et par-dessus tout cela, la défiance a fait le reste. Le bailleur ne loue plus, parce qu’il redoute l’impayé et une procédure de deux ans : trois millions de logements restent vacants dans un pays qui en manque. Le locataire subit un parcours humiliant d’exposition de sa vie privée pour finir refusé sans explication. Le maire ne délivre plus de permis, parce que chaque habitant nouveau lui coûte des équipements sans lui apporter de recettes. Le ménage n’ose plus déménager. Chacun se protège, et le blocage général naît de la somme de ces prudences individuelles parfaitement rationnelles.

Une crise déjà installée, pas à venir

La crise n’est donc pas devant nous. Elle est déjà installée — 2,9 millions de ménages attendent un logement social, 350 000 personnes n’ont pas de domicile, les expulsions atteignent un record historique. Et celle qui vient sera plus dure encore : la production neuve couvre à peine 60 % des besoins, l’interdiction de louer les logements classés F approche sans que la capacité de rénovation suive, et la natalité s’est effondrée au plus bas depuis un siècle, en partie parce qu’on ne fonde pas une famille dans un logement qu’on ne peut ni agrandir ni quitter.

Ce rapport propose l’inverse de ce que nous faisons depuis quarante ans. Rendre au logement sa vocation de bien d’usage. Alléger la fiscalité de la détention utile et capter la rente spéculative. Et surtout, débloquer le marché en restaurant la confiance : garantir le bailleur pour qu’il ose louer, protéger le locataire pour qu’il cesse d’être suspect, sécuriser le maire pour qu’il accepte de bâtir, et libérer le ménage pour qu’il puisse enfin bouger.

Ce que quarante ans ont produit

Vous ne pouvez pas promettre à la fois des logements abordables pour vos enfants et des prix immobiliers toujours croissants pour votre patrimoine. Les deux sont mathématiquement incompatibles.

Quatre chantiers, neuf chapitres

Redevenir propriétaire sans s’endetter un quart de siècle

La fiscalité des plus-values est refondée sur une base économique : le prix d’achat est indexé sur l’inflation, les durées de détention arbitraires disparaissent, et la détention longue et honnête n’est jamais taxée. En revanche, la rente d’urbanisme — celle qui naît d’une décision publique, comme l’arrivée d’un métro payé par les contribuables — revient à la collectivité qui l’a produite. Le rapport détaille le barème, les garde-fous contre la rétention foncière et la fin des enchères sur le foncier public.

Rendre la confiance pour fluidifier la location

Une garantie publique universelle des loyers, ouverte à tous les profils, adossée à un bail numérique tripartite et à un versement intermédié : le bailleur est payé quoi qu’il arrive, le locataire cesse d’avoir à prouver qu’il est fréquentable. C’est le cœur du déblocage, et c’est ce qui remet sur le marché des logements aujourd’hui vides par prudence.

Cesser de punir ce qui loge

Flat tax foncière prélevée à la source, sortie des biens loués de l’assiette de l’IFI, portabilité des droits de mutation le long du parcours résidentiel, et exonération ciblée pour débloquer la mobilité professionnelle des propriétaires. L’IFI résiduel, lui, se transforme en levier de réindustrialisation.

Redonner la main aux territoires

Les entités locales sont mieux placées que l’État central pour décider de la politique du logement de leur bassin de vie. L’État fixe le cadre et les garanties ; les communes et intercommunalités ajustent les plafonds, les zonages, les priorités de construction. Le rapport propose également de refonder les recettes des maires bâtisseurs et de mobiliser l’épargne populaire vers un patrimoine communal locatif.

S’y ajoutent une transition énergétique enfin ciblée et stable, une réforme du logement social qui fait suivre l’aide à la personne plutôt qu’aux murs, et un permis de louer débarrassé de sa lourdeur.

À qui s’adresse ce rapport

Aux bailleurs privés qui hésitent à louer et voudraient savoir ce qui les protégerait vraiment. Aux locataires fatigués de constituer des dossiers pour être refusés sans motif. Aux jeunes actifs à qui l’on explique qu’il faudra attendre un héritage. Aux élus locaux qui refusent des permis parce que construire est devenu une punition budgétaire. Aux professionnels de l’immobilier qui constatent chaque jour le gel du marché. Et à toute formation politique ou tout candidat qui cherche autre chose qu’une quarante-et-unième niche fiscale.

Ce document est un pré-rapport. Il est publié en accès libre, ouvert à toute reprise sans contrepartie, et son incomplétude est assumée : il a vocation à être discuté, contesté et enrichi. Les objections sont les bienvenues et seront intégrées — écrivez à mesidees@elysee-conseils.fr.