Logement · Entretien de terrain
Promotion immobilière : ce qui bloque, vu du terrain
Entretien avec Christophe Bousquet, directeur d’Azur Réalisation, promoteur dans les Alpes-Maritimes et le Var Est. Loin des débats parisiens, il décrit ce qui empêche concrètement de construire : des règles écrites qu’on ne respecte pas, des maires sans vision, et un discours public qui a fait de l’acte de bâtir une faute.
L’essentiel
- Les PLU fixent des règles — mais des décisions politiques tardives les contredisent régulièrement.1
- Les Architectes des Bâtiments de France imposent des contraintes lourdes, y compris hors périmètres protégés.2
- Les recours abusifs retardent ou tuent les projets.
- La décentralisation a fragmenté la décision : communes, intercommunalités, métropoles se superposent sans coordination.
- Le discours public sur le ZAN a stigmatisé l’acte de construire et nourri la défiance.
Les étapes d’un projet de promotion
Avant de juger un promoteur, il faut comprendre la chaîne qu’il doit parcourir — et où elle casse.
La prospection foncière. Recherche de terrains par démarchage direct, appels d’offres communaux ou intermédiaires — notaires, agents immobiliers. La concurrence entre promoteurs y est forte, ce qui alimente mécaniquement la hausse du prix du foncier.
L’étude de faisabilité et le permis de construire. C’est l’étape critique. Le travail de conception avec les architectes se heurte à des blocages fréquents : interventions politiques tardives, souvent contraires aux règles pourtant définies dans les PLU, et contraintes imposées par les Architectes des Bâtiments de France même en dehors des périmètres protégés.
Le suivi de chantier et la gestion financière. Pilotage par une maîtrise d’œuvre externalisée, dans une enveloppe budgétaire de plus en plus contrainte par l’explosion des coûts de matériaux et la succession des normes environnementales.
La commercialisation, généralement confiée à des professionnels de la vente selon les spécificités du programme.
Trois blocages
1. L’instabilité réglementaire et les injonctions contradictoires
Ce que dit le droit
Le PLU fixe les règles d’urbanisme applicables. Un projet conforme au PLU doit obtenir son permis.
Ce qui se passe
Des décisions politiques locales contredisent le PLU. Les élus cèdent à la pression des riverains, au détriment de la cohérence de l’aménagement.
S’y ajoutent les recours abusifs, qui retardent les projets de plusieurs années ou les rendent purement et simplement impossibles. Un promoteur qui immobilise du foncier pendant trois ans de contentieux répercute nécessairement ce coût sur le prix de vente.
2. L’absence de vision stratégique d’aménagement
Trop peu de maires disposent d’une vision cohérente à long terme pour leur commune. Il manque une approche intégrée associant logement, emploi, mobilités et équipements publics — un logement sans transport ni école ne règle rien.
La décentralisation a par ailleurs fragmenté la décision, créant une superposition d’intervenants — communes, intercommunalités, métropoles — sans coordination réelle. Chacun peut bloquer ; personne ne peut décider seul.
3. L’image dégradée de la construction
La stigmatisation de l’acte de construire par certains discours politiques — notamment autour du ZAN et de l’artificialisation nette3 — alimente la défiance des citoyens. Les signaux négatifs envoyés sur la construction ont directement contribué à la multiplication des recours et au blocage local des projets.
On demande à des maires de construire tout en leur expliquant publiquement que construire est un problème. Ils entendent le second message.
Quatre leviers
Propositions issues du terrain
- Clarifier et stabiliser les règles d’urbanisme. Imposer une cohérence stricte entre les PLU et les décisions politiques locales ; supprimer les marges d’interprétation qui créent l’insécurité juridique. Une règle écrite doit être une règle appliquée.
- Redonner aux élus une vision stratégique. Former les élus à l’aménagement durable, et instaurer des commissions d’urbanisme permanentes associant élus, promoteurs, architectes et citoyens — pour anticiper les projets plutôt que les subir.
- Réconcilier les citoyens avec la construction. Porter un discours positif sur le neuf, en valorisant ses bénéfices réels : récupération des eaux pluviales, performance énergétique, végétalisation. Et rappeler sa fonction sociale : loger les actifs, les jeunes, les seniors.
- Simplifier la fiscalité locale pour les communes bâtisseuses. Mieux redistribuer les taxes d’aménagement et la TVA vers les communes qui construisent. Encourager le leasing immobilier et le foncier public, qui permettent de dissocier propriété du sol et occupation du logement.
Le dernier point rejoint une conviction que nous défendons depuis longtemps : tant que construire coûtera au maire sans lui rapporter, aucune injonction nationale ne produira de logements.
Cet entretien illustre finalement une opposition croissante entre une volonté politique de limiter la construction et la réalité des besoins en logements accessibles. La solution ne peut venir que d’une réconciliation entre politique d’aménagement, planification écologique et réponse sociale — dans une approche territorialisée, concertée et pragmatique.
Pour aller plus loin
Notes
- Le Plan local d’urbanisme (PLU) est le document qui fixe les règles générales d’utilisation des sols sur le territoire communal ou intercommunal. Il est opposable aux tiers : un projet conforme ouvre en principe droit au permis. ↩
- L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) émet un avis conforme — donc contraignant — dans les périmètres de protection des monuments historiques et les sites patrimoniaux remarquables. En dehors de ces périmètres, son avis est en principe simple ; la pratique décrite ici, d’un avis de fait contraignant hors zone protégée, est une critique récurrente des professionnels. ↩
- Le ZAN (zéro artificialisation nette), issu de la loi Climat et Résilience de 2021, fixe l’objectif d’absence de toute artificialisation nette des sols à l’horizon 2050, avec une réduction de moitié du rythme d’ici 2031. Son application a fait l’objet d’aménagements successifs devant les difficultés soulevées par les élus locaux. ↩
Références vérifiées
- Entretien vidéo intégral avec Christophe Bousquet, directeur d’Azur Réalisation : youtube.com/watch?v=lHo73QcRLas.
- Code de l’urbanisme — régime des PLU et des autorisations d’urbanisme.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » — objectif ZAN.
- Ministère de la Culture — rôle et avis des Architectes des Bâtiments de France.
Élysée Conseils — Note d’analyse. Reproduction autorisée avec mention de la source.
